Недоступное «доступное жилье»
Последние несколько месяцев власти активно взялись за решение жилищной проблемы (по крайней мере, попытались показать, что делают хоть что-то для ее решения). Президент подписал Указ о доступном жилье, городам было поручено готовить проекты строительства такого жилья, прозвучали обещания сделать ипотеку с низкими процентами...
Схема реализации программы выглядит примерно следующим образом: город бесплатно выделяет участки для строительства доступного жилья, на конкурсе отбираются компании-застройщики, которые строят дом и выставляют квартиры на продажу по минимальной цене (для Запорожья озвучивались суммы в 600-700 у.е./кв.м.). Лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и не имеющие возможности самостоятельно купить жилье, получают от государства помощь в виде взноса в размере 30% от стоимости квартиры, остальное покупатель оплачивает сам, имея возможность воспользоваться льготной ипотекой. На первый взгляд, все красиво и заманчиво. Однако в этой схеме не все так гладко. Первый вопрос, который у меня возникает - какой интерес у частных строительных компаний возводить жилье и продавать его по 600 у.е. за метр? Да, участки под такое строительство вроде бы должны предоставляется бесплатно. Но себестоимость строительства то остается. Какой смысл застройщику участвовать в такой схеме, когда можно купить у города участок и построить дом классом повыше и продавать по 1200-1300 за метр? Может, конечно, я чего-то не понимаю в строительном бизнесе, но логика подсказывает, что строить и продавать квартиры по 1200у.е./кв.м. интереснее, чем по 600. Возможно, этим объясняется отказ некоторых областей от участия в этой программе.
Вызывает также сомнения способность людей, стоящих в очереди на получение социального жилья купить квартиру даже по такой стоимости (600-700 у.е./метр). К примеру, квартира площадью 40 кв.м. при стоимости квадратного метра в 600 у.е. будет стоить 24 000 у.е. Допустим, государство внесло обещанные 30% от стоимости. Получаем в остатке 16800. При кредитовании на срок 20 лет при обычных условиях ипотеки (11-12% годовых) получаем платежи порядка 185 у.е в месяц. , т.е. порядка 900 грн. А каков доход людей, стоящих в очереди на получение социального жилья? Смогут ли они платить ежемесячно такие суммы в течение 20 лет? Сомнительно. Как правило, в очереди на получение социального жилья стоят люди с минимальными доходами. По данным запорожской мэрии, в первом квартале этого года средняя зарплата по Запорожью составила порядка 1800 грн, при чем достигла она такого уровня в основном за счет крупных предприятий. Скажем, в районах, где нет крупных предприятий, средняя заработная плата в два раза ниже! А людям, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий, очень далеко даже до средней зарплаты по городу.
Также есть вопросы и по финансированию. В каких объемах будут выделяться средства на выплату обещанной части стоимости квартиры (30%)? Ведь при отсутствии денег даже при наличии построенного или строящегося дома без этих средств жилье автоматически перестанет быть "доступным". И кто ни будь пытался подсчитать, сколько нужно средств, чтобы обеспечить всех стоящих в очереди обещанной суммой в 30% от стоимости жилья?
Как мне кажется, для решения жилищного вопроса нужен комплексный подход. Главная составляющая – платежеспособность населения. Пока она существенно не вырастет, проблему решить будет очень сложно. Второй немаловажный момент - сделать прозрачным рынок строительства, убрать коррупционную составляющую.
Мой прогноз: если программу "доступного" жилья все-таки сдвинут с места и строительство начнется, процесс этот после активного начала затихнет и станет вялотекущим. Вспомните хотя бы "молодежное" кредитование. В начале - всплеск покупательской активности в сегменте дешевого жилья, очереди в Фонде... А что слышно об этом кредитовании теперь?
10.06.08
Милушкин Денис
Все публикации раздела:
